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Gastos de la Comunidad en caso de divorcio: ¿quién debe costearlos?

Gastos de comunidad en caso de divorcio

La vida en una Comunidad de propietarios puede suscitar diversas dudas legales a lo largo del tiempo. Por otro lado, tampoco cabe duda de que un divorcio presenta también numerosas cuestiones que deben resolverse. Así pues, si tenemos en cuenta ambos ámbitos, podemos plantearnos qué ocurre con el pago de los gastos de Comunidad en caso de los cónyuges vayan a divorciarse. Vamos a verlo con detalle en el siguiente artículo.

En primer lugar deberemos tener en cuenta si nos referimos a gastos de carácter ordinario o gastos de carácter extraordinario (derramas). Habitualmente, las discrepancias entre ambas partes vienen por el pago del primer supuesto, es decir, por las cuotas mensuales que se deben abonar a la Comunidad.

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

Según la Ley de Propiedad Horizontal podemos extraer que, en principio, los dos cónyuges deben responder de las deudas de la Comunidad de forma conjunta. Así lo reafirma el Tribunal Supremo, amparándose en el artículo 9.1.e de dicha Ley. En este sentido podemos citar la sentencia de 25 de septiembre de 2014, seguida por otras posteriores, como la de 27 de junio de 2018. En este último caso, el Tribunal Supremo expresó lo siguiente:

Salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas, los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quien se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.

Por lo tanto, el reparto de gastos entre ambos cónyuges es así con independencia de a qué cónyuge se le atribuya el uso de la vivienda, siempre que estemos ante un bien de carácter ganancial. Es decir, puede darse el caso de que un cónyuge ya no viva en la vivienda tras el divorcio pero que, aún así, deba responder conjuntamente de los pagos a la Comunidad, pues sigue siendo copropietario del inmueble. 

No obstante a lo dicho, el Juez que conozca del divorcio también puede acordar en la sentencia que los gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, de forma que si no los pagase, el otro cónyuge pueda reclamarle el pago de dichas cantidades. Así que, en definitiva, será muy importante tener en cuenta lo que se establezca específicamente en la sentencia de divorcio, a fin de conocer cómo ha resuelto el Juez esta cuestión en el caso concreto.

En conclusión:

  • De forma general, si la vivienda es ganancial, la Ley y la Jurisprudencia indican que los gastos ordinarios de la Comunidad serán abonados por ambos copropietarios.
  • No obstante el Juez, en su sentencia de divorcio, puede determinar que dicho pago deba asumirlo únicamente el cónyuge al que se le atribuya la vivienda.

En caso de dudas con el tema, es conveniente consultar con el abogado que asista a los cónyuges durante el proceso de divorcio. De forma paralela, también será recomendable asesorarnos por medio del Administrador que esté al cargo de la Comunidad, tanto para resolver las dudas que tengamos como para comunicarle los cambios que vayan a afectar al pago y obligaciones de los propietarios.

Teniendo en cuenta todo lo dicho, le recordamos que nuestro Despacho de administradores de fincas de Zaragoza se encuentra disponible para todas las cuestiones que necesite plantearnos en el ámbito de la Administración de Fincas. 

Contamos con profesionales experimentados que le ayudarán de forma personalizada, estudiando el caso concreto. Si desea hacernos una consulta, solo tiene que llamar por teléfono o solicitar cita a través de nuestra web. Le responderemos con la máxima rapidez y eficacia posible.

Junta de Propietarios: cuestiones a tener en cuenta

Uno de los principales acontecimientos que rigen la vida principal de la Comunidad de propietarios es la celebración de una Junta. Aunque la cuestión pueda parecer poco trascendental, lo  cierto es que hay varios aspectos importantes que deberemos saber para así actuar conforme indica la Ley y, de esta forma, evitar posibles irregularidades. Vamos a analizar con más detalle cuáles serían esos aspectos a tener en cuenta de forma previa.

Requisitos para la celebración de la Junta de Propietarios

Pasos para celebrar una Junta de Propietarios

El primer paso para celebrar la Junta será elaborar un orden del día con los asuntos que se van a tratar; dichos asuntos estarán incluidos dentro del documento de citación. El documento puede exponerse de forma pública en algún lugar común de la Comunidad, aunque lo recomendable es que se envíe de forma individual al domicilio de de cada propietario. De esta cuestión suele encargarse el Administrador de Fincas, quien realizará el citado documento y se asegurará de hacerlo llegar a los propietarios.

Una vez hecho esto, el siguiente punto importante es controlar la asistencia y participación de los propietarios. Recordemos que solo puede existir una persona en representación de una vivienda.  En este sentido, recomendamos comprobar la identidad de los asistentes y tomar nota de la misma. De este modo, evitaremos errores o reclamaciones posteriores.

A la hora de celebrar la Junta propiamente dicha, reiteramos que los temas a tratar y debatir serán los que se hubiera especificado en el orden del día, de forma que no podrán votarse asuntos que no estuvieran originalmente previstos

Mayoría necesaria para la aprobación de acuerdos

En referencia a los asuntos a tratar en la junta, uno de los aspectos clave es conocer cuál es la mayoría necesaria para aprobar válidamente los mismos. Una vez más, el papel del Administrador es importante llegados a este punto, pues podrá informarnos adecuadamente de ello y resolver las dudas que surjan ya que las mayorías necesarias y requisitos para la adopción de acuerdos son variables en función del asunto sobre el que se deba tratar.

Tras la celebración de la Junta, que puede ser más o menos extensa en función del número de propietarios y de los asuntos que se hayan tenido que tratar, se producirá la elaboración del Acta, que después será enviada a los propietarios. Conviene que esta redacción se haga de forma clara y concisa, indicando las circunstancias que señala el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

  • La fecha y el lugar de celebración.
  • El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  • Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
  • Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
  • El orden del día de la reunión.
  • Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

Los acuerdos serán aplicables desde el momento de su adopción, salvando el hecho de que hubiera impugnaciones por parte del propietario o propietarios que lo considerasen oportuno. En ese caso, será el Administrador quien nos indique cuál será el procedimiento a seguir.

Finalmente, las Actas de todas las reuniones que se hayan ido celebrando quedarán recogidas en el Libro de Actas. Dicho Libro es obligatorio para todas las Comunidades y deberá estar adecuadamente legalizado, tal como señala el artículo 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

En caso de que existiera algún problema (Libro sin legalizar, hojas que hubieran desaparecido, etc) sería conveniente consultar a nuestro Administrador, que nos ayudará a gestionar las incidencias.

Como vemos, la realización de una Junta de vecinos es un aspecto que, pese a ser cotidiano, incluye diversos supuestos y formalidades que se deben respetar. 

En la práctica, la mayoría de Comunidades suelen recurrir a los Administradores para que les asistamos con este asunto, pues de esta forma se agiliza el procedimiento y se pueden resolver dudas, cuando las haya. 

Por eso, le recordamos que nuestro Despacho de Administradores de Fincas de Zaragoza, se encuentra siempre disponible para cualquier consulta que quiera hacernos llegar. Si lo desea, puede solicitar cita previa con nosotros por teléfono o a través de internet, y le daremos respuesta de forma totalmente personalizada.

Transformación de una vivienda en local comercial
Transformar una vivienda en un local comercial
A menudo nos encontramos con que ciertos edificios y Comunidades de propietarios poseen locales comerciales
En algunos casos, esta floreciente situación está relacionada con la crisis económica, ya que muchas personas desean emprender su propio negocio, o ampliar uno ya existente. 

Un supuesto muy común en el que se da esta situación es en el de los trabajadores autónomos o pequeños empresarios. 
Como es lógico, esta situación afecta directamente a la Comunidad, ya que la actividad comercial se va a desarrollar directamente en el propio edificio, con las molestias que esto pueda causar. 

Por eso es frecuente que los Administradores de Fincas debamos responder a la duda de si es necesario el permiso de la Comunidad para autorizar el cambio de una vivienda a local comercial.

Requisitos para transformar una vivienda en un local comercial

Vamos a analizar dicha cuestión. 
Debemos partir de que la transformación de una vivienda en un local comercial deberá seguir una serie de pasos a nivel legal y administrativo:

• El inmueble deberá estar dado de alta en el Registro de la Propiedad. 
• Asimismo, si queremos desarrollar dicha actividad, también deberemos solicitar el correspondiente permiso al Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta que la normativa urbanística puede impedir que se lleve a cabo dicha transformación, si esta no fuera viable. En la gran mayoría de los casos necesitaremos una licencia municipal de cambio de uso para hacer la transformación. Por eso, como decimos, deberemos informarnos de los requisitos legales que establece nuestro municipio, pues pueden variar entre Comunidades Autónomas e incluso de un municipio a otro.
• Tendremos que darnos de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, así como en Hacienda, y realizar los trámites pertinentes en la Seguridad Social. 

¿Es necesario contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios? 

Una vez hemos explicado las cuestiones jurídico-administrativas más importantes, vamos a volver a la pregunta que hemos planteado: 

En primer lugar deberemos acudir a los Estatutos de la Comunidad, pues estos podrían establecer algún tipo de prohibición en este sentido. 

Tanto la jurisprudencia española como la Dirección General del Registro y el Notariado se han pronunciado a este respecto estableciendo que, efectivamente, es posible establecer limitaciones o prohibiciones, si atienden al interés general de la Comunidad. 

Como ejemplo de ello podemos citar las sentencias del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014, así como la Resolución de la Dirección General del Registro y el Notariado, de 18 de abril de 2017. 

Aunque los Estatutos no establezcan ninguna prohibición también existen casos en que, no obstante, será necesario un acuerdo de de la Comunidad de Propietarios
Esto ocurre cuando el cambio de vivienda a local comercial va a alterar un elemento común del edificio, como por ejemplo la fachada, o la apertura de nuevas puertas en zonas comunes. 

Pero ¿Qué se considera un elemento común?

El Código Civil establece, en su artículo 396, una lista indicativa de elementos que se consideran comunes en el régimen de Propiedad Horizontal. 

Resultará muy útil acudir a este artículo, si tenemos alguna duda sobre cuáles son los elementos comunes y los privativos de la Comunidad. 

Otro supuesto en que será necesario el acuerdo de la Comunidad es cuando se modifican las cuotas de participación en la Comunidad de alguno o todos los elementos privativos que existen en la misma. 

En estos casos, aunque no exista una prohibición expresa al respecto, será necesario que el resto de miembros de la Comunidad estén de acuerdo y autoricen el cambio

Contacte con nuestros administradores de fincas

Como vemos, se trata de una cuestión que puede presentar cierta complejidad, por lo que es conveniente estudiarla con calma y con el asesoramiento de un profesional, de forma que así podamos asegurarnos de cumplir con todos los requisitos que exige la Ley. 

Por otro lado, si surgen dudas por cualquiera de las partes involucradas, también será más sencillo responderlas. 

Por eso queremos recordar que nuestro Despacho de Administración de Fincas de Zaragoza se encuentra disponible en todo momento para asistir a todas aquellas Comunidades que lo precisen. 

Solo tiene que contactar con nosotros, explicarnos cuál es su caso y nuestro equipo de expertos se encargará de estudiar su consulta de forma totalmente personalizada. Como siempre, garantizamos la máxima profesionalidad y confidencialidad en el tratamiento de sus datos.
Las obras en las comunidades de propietarios
Obras en comunidades de vecinos
Tarde o temprano, en todas las Comunidades de Vecinos, será preciso afrontar una serie de obras, en algunos casos, necesarias para el mantenimiento de las instalaciones comunes, y, en otros, de mejora de dichas instalaciones o servicios.

En este artículo hablaremos de todas aquellas que corresponden a la Comunidad, ya que las obras que se realizan en un domicilio particular, tienen un tratamiento diferente.

¿Qué tipo de obras se pueden realizar en las Comunidades de propietarios?

Cuando hablamos de obras en la comunidad, podemos distinguir entre dos tipos básicos: obras de conservación y obras de mejora.

Obras de conservación en la comunidad

Las obras de conservación son aquellas necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, en cuanto a su infraestructura, seguridad o accesibilidad. Es decir, son obras imprescindibles para mantener las instalaciones comunes en perfecto estado. Asimismo, este tipo de obras podemos clasificarlas según su naturaleza, como son:

  • Obras de conservación: son las necesarias para que los elementos comunes del edificio no se degraden.
  • Obras de reparación: son obras que es preciso realizar para arreglar algún desperfecto que ya se ha producido, o solucionar una avería.
  • Obras de rehabilitación: con las modificaciones de las distintas normativas de propiedad horizontal, puede ser necesario que la comunidad de propietarios deba emprender obras que permitan que el edificio se adecúe a estos cambios normativos. Un ejemplo sería por ejemplo las obras necesarias para cumplir con la normativa en cuanto a accesibilidad o seguridad del edificio.

Obras de mejora en la comunidad

Las obras de mejora serían aquellas cuya realización no es obligatoria, ya que su no realización no compromete la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio.

Se trata de obras que pueden, por ejemplo, proporcionar nuevas instalaciones o servicios.

¿Cómo se acuerda la realización de una obra? ¿Cuál es la mayoría necesaria?

Es importante saber ante qué tipo de obras nos encontramos ya que, dependiendo de ello, para empezar, sabremos si son obras de obligada realización o no.

Además, el proceso para su aprobación difiere de forma notable:

En el caso de las obras de conservación, su realización será obligatoria, ya que afecta a la habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. La aprobación de las obras de mejora requiere del voto favorable de la mayoría simple de los propietarios representados en la Junta de Vecinos, siempre y cuando estos representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación.

Por el contrario, para la aprobación de las obras de mejora, es preciso contar con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios reunidos, que deberán representar además las tres quintas partes del valor de las cuotas de participación.

Al respecto de este tipo de obras de mejora, debemos además tener en cuenta que, si la cuota para llevar a cabo esas obras es superior a tres mensualidades ordinarias, el propietario que no esté conforme no estará obligado a pagarlas.

El proceso de planteamiento y aprobación de obras es uno de los asuntos más complejos que deben tratarse en el día a día de las comunidades de vecinos, por lo que, más que nunca, es necesario el asesoramiento profesional por parte de un Administrador de fincas que pueda ayudar a la Comunidad a la adopción de una serie de acuerdos, así como informarles de sus obligaciones legales.

Por eso, en nuestro despacho de Zaragoza, dispone de profesionales con una amplia experiencia en la gestión de comunidades. Ante cualquier consulta, no dude en llamarnos.

 

 

Cambio de titularidad por venta de la vivienda: ¿hay que comunicarlo a la Comunidad de vecinos?

Cambio de titularidad en la comunidad de vecinos

Realizar una compraventa de vivienda es una cuestión que lleva aparejadas una serie de obligaciones con respecto a nuestra Comunidad de Vecinos.

En artículos previos ya hicimos referencia al certificado de deudas de la Comunidad, un documento donde se refleja si el transmitente se encuentra la corriente de los pagos respecto a la Comunidad de vecinos donde se encuentra la vivienda en cuestión. 

Este documento es muy importante, ya que según la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e), ‘El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente’.

Pues bien, en este caso, queremos centrarnos en el cambio de titularidad que tiene lugar cuando se vende un inmueble. ¿Existe obligación de comunicarlo? De ser así, ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Cambio de titularidad de los gastos de comunidad

Debemos tener en cuenta que, según el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la obligación de ‘Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local (…).’ Por tanto, como vemos, se trata de una obligación legal que no podemos incumplir.

Es habitual que no se le de mucha importancia a esta cuestión, pues se confía en que será el nuevo propietario quien dé aviso del cambio de titularidad. Sin embargo, recomendamos que el vendedor del inmueble comunique previamente la situación, a fin de evitar problemas en el futuro. 

Es por eso que el citado artículo de la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad subsidiara para el transmitente (vendedor) en caso de incumplimiento: ‘Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste’.

Como consecuencia de esta responsabilidad, el vendedor responderá de las deudas que contraiga el nuevo propietario. Esto implicaría que la Comunidad podría reclamar directamente al vendedor, sin tener que acudir al nuevo propietario.

Esto no sería de aplicación ‘cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria’.

En definitiva: como vendedores, debemos comunicar nuestro cambio de titularidad para que después no puedan reclamarlos las posibles deudas contraídas con la Comunidad, como por ejemplo, cuotas impagadas. Para hacer dicha comunicación, la Ley de Propiedad Horizontal no señala ningún método en concreto. Podemos presentar un escrito a la Comunidad, solicitando la fecha y firma del mismo como prueba de haberlo recibido. También es posible enviar un burofax a la Comunidad de Vecinos. Según la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, cualquier vecino forma parte de los órganos de Gobierno de la Comunidad y, por tanto, estaría facultado para recibir una comunicación. Sin embargo, en caso de existir un Administrador, lo habitual es que sea éste quien la reciba.

Como Administradores de Fincas, estamos habilitados para realizar este tipo de trámites en caso de transmisión de una vivienda, resolviendo cualquier duda que les pudiera surgir a los interesados. 

Por ello, le recordamos que puede contactar con nuestro Despacho de Zaragoza si desea realizar cualquier consulta, para lo cual solo tendrá que llamarnos por teléfono o visitar nuestra web. Gracias a nuestro años de experiencia en la materia, hemos ayudado a muchos vecinos con la gestión de sus Comunidades.

¿Qué ocurre con el pago de una hipoteca cuando hay un divorcio?

Pago de la hipoteca tras el divorcio

La contratación y gestión de un préstamo hipotecario no siempre es sencillo y, naturalmente, reviste más complejidad cuando los titulares del mismo deciden que quieren divorciarse. ¿Cómo se  ha de abonar la hipoteca en estos casos?

Debemos tener en cuenta que, cuando dos personas firman una hipoteca, ambas figurarán como titulares  y deberán hacer frente al pago de dicha cantidad. Por tanto, el divorcio en sí mismo no altera de forma automática las obligaciones que tenga cada cónyuge con respecto al pago del préstamo. Ambos seguirán siendo titulares a efectos de la entidad bancaria y deberán responder del pago correspondiente.

Si se quiere modificar dicha situación, de forma que solo uno de los miembros quede como titular (algo frecuente cuando uno de los ex cónyuges es el que se quedará con la vivienda) se debe llevar a cabo un trámite denominado novación hipotecaria, es decir, un cambio en el contrato para crear un nuevo, en el cual se cambiarán las condiciones iniciales. Sin embargo, el Banco no está obligado a aceptar dicha novación en el contrato. Los ex cónyuges deberán tener esto presente, de forma que aunque hayan llegado a un acuerdo privado sobre la hipoteca, no será efectivo a ojos de la entidad bancaria si esta no da su visto bueno.

La novación de la hipoteca

En caso de que el Banco decida aceptar la novación en el contrato, eliminando con ello a uno de los titulares de la hipoteca, normalmente lo hará a cambio de exigir mayores garantías en el pago

Una opción es que nos solicite un aval, de forma que el pago de la hipoteca quede asegurado si el único titular que queda en el contrato no cumple con su obligación de pagar la cuota. 

Otra vía es que se incrementen los intereses del préstamo. En resumidas cuentas, rara vez nos encontraremos con que el Banco acepte la pérdida de un titular sin más, sino que habitualmente nos pedirá unas garantías adicionales en el pago. Es una situación que, sin duda, deberán valorar los ex cónyuges cuando realicen el proceso de divorcio, pues si bien la situación puede parecer ventajosa en un primer momento, puede resultar algo más costosa después.

¿Qué hago si mi expareja no paga la hipoteca?

En el caso de que, una vez concluido el divorcio, ambos miembros tengan obligación de pagar la hipoteca y uno de ellos no abone su parte, es normal preguntarse qué opciones se tienen para actuar. 

Una opción es, con el fin de evitar la ejecución de la hipoteca, pagar las cantidades debidas por la otra parte. Es decir: uno de los miembros paga su parte y también la parte que corresponde al otro ex cónyuge. En tal caso, se puede reclamar de a la expareja las cantidades pagadas al Banco, para lo cual será necesario guardar los justificantes de pago. Existen dos vías de reclamación de dichas cantidades:

  • Una es la vía extrajudicial, es decir, tratar de llegar a un acuerdo amistoso de pago al margen de los Tribunales.
  • Cuando esta opción no es posible o bien no da resultado, entonces se puede acudir a la vía judicial, es decir, a los Tribunales. En tal caso, se abrirá un proceso para requerir judicialmente el pago al deudor. Si, llegados a este punto, el deudor sigue sin cumplir, se puede iniciar entonces un proceso de ejecución, que conllevaría el embargo de bienes en aras a cubrir las cantidades pendientes de abonar. Tal como señala el artículo 570 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ‘La ejecución forzosa sólo terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante(…).

Esperamos que esta información le haya servido de utilidad y le recordamos que nuestro equipo de Administradores de Fincas de Zaragoza cuenta con expertos en materia de gestión inmobiliaria, por lo que si tiene cualquier duda al respecto, solo tiene que ponerse en contacto con nosotros. 

Para ello, puede llamar por teléfono o bien contactar a través de nuestra web y, en cualquier de los casos, le daremos respuesta en el menor tiempo posible, analizando el caso de forma totalmente individualizada. 

Nos adaptamos a todo tipo de Comunidades de Vecinos y propietarios de fincas, ofreciendo así un servicio totalmente personalizado. ADemás contamos con un departamento legal para ayudarle con cualquier duda relativa al Derecho Inmobiliario.

Compra-venta de la vivienda: certificado de deudas de la Comunidad

Certificado de deudas de la Comunidad
Vender o comprar una vivienda en propiedad es una circunstancia importante, que requiere cumplir con ciertas formalidades legales. Una de ellas, que a menudo se desconoce, es la obtención de un certificado de deudas de la Comunidad. Vamos a ver en qué consiste, cómo puede obtenerse y porqué necesitaremos realizar este paso si vamos a realizar dicha compraventa sobre una vivienda.

¿Qué es el certificado de deudas de la Comunidad?

Se trata de un documento que, como su propio nombre indica, refleja si el transmitente se encuentra al corriente de los pagos respecto a la Comunidad de vecinos donde se encuentra la vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, establece lo siguiente con respecto a este certificado:

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.’

¿Cómo se solicita el certificado de deudas?

Como podemos ver, dicho certificado lo expide el secretario de la Comunidad, contando con el visto bueno del presidente. En muchos casos, sobre todo cuando la Comunidad está formada por pocos vecinos, el presidente es quien ostenta el cargo tanto tanto de administrador como de secretario. 

También es perfectamente factible que las funciones de administrador las realice un Administrador de Fincas, como es nuestro caso. Por tanto, el certificado de deudas con la Comunidad lo podrá expedir el propio Administrador de Fincas.

Otra cuestión muy importante a tener en cuenta en estos casos es que se recojan también las posibles derramas que, aunque en ese momento no estén impagadas, hayan sido acordadas por la Comunidad y sean exigibles en un futuro. 

En muchos certificados se avisa simplemente de que el propietario está al corriente de los pagos, pero no se especifica nada sobre las derramas. En algunos supuestos estas derramas pueden tener una cuantía importante, si se llevan a cabo después de una Inspección Técnica del Edificio, o con motivo de rehabilitación para adaptar el edificio a las necesidades de personas minusválidas, etc. Por eso, si pretendemos comprar una vivienda, deberemos prestar atención a esta circunstancia, para evitar gastos no deseados. Los Tribunales ya han tenido ocasión de pronunciarse sobre el tema. Así, por ejemplo, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 4 de noviembre de 2013. En esta sentencia, se dispone lo siguiente:

Es el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el pago de las derramas para pago de una obra corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la Comunidad las exige por medio del recibo expedido al efecto. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta, según las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, 20-10-2006, num. 437/2006, rec. 21/2006, y 7-5-2013, num. 181/2013, rec. 749/2012. Siendo el momento de la exigibilidad específica frente al demandante el de la Junta de Propietarios del 17 de mayo de 2010, folios 55 a 57 de autos, cuando se decide la expedición del recibo’.

Una vez más, los Administradores de Fincas estamos aquí para aconsejar y orientar a los compradores sobre dicha cuestión, revisando que el certificado recoja también las posibles derramas que vayan a ser exigibles en un futuro.

¿Tiene dudas sobre la compra venta de un inmueble?

Esperamos que esta información le haya sido de utilidad. Como siempre, le recordamos que nuestro Despacho de administración de fincas de Zaragoza se encuentra disponible para cualquier cuestión relacionada con la gestión de Comunidades. Si desea hacer una consulta o necesita más información, solo tiene que solicitarnos cita por teléfono o a través de nuestra web. Estaremos encantados de atenderle.

 

 



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