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Actividades molestas: tenencia de mascotas en la Comunidad de Vecinos
Actividades molestas: mascotas en la comunidad de vecinos

Es una realidad que cada vez más personas conviven con mascotas en su hogar. Sin duda su compañía beneficia a ambos, pero, en determinadas circunstancias, la tenencia de mascotas puede ser una fuente de conflictos vecinales en la Comunidad.

Tener una mascota implica para la persona responsable de la misma, una serie de obligaciones. Por supuesto una de las más importantes es la de proporcionarle el bienestar necesario como “ser sintiente” que es, tal y como s reconoce en la reciente Ley 17/2021.

Pero, también debe procurar que esta no ocasione molestias o daños a otras personas, animales o bienes materiales.

Antes de tener una mascota, tenemos que asegurarnos de si existen ordenanzas municipales en nuestro Ayuntamiento acerca de la tenencia de animales domésticos. Además, en algunas comunidades de vecinos, es posible que, a través de los estatutos, esté prohibida su tenencia (con la excepción de los perros guía).

Si además residimos en una vivienda arrendada, deberemos asegurarnos de que nuestro contrato de alquiler no incluya una clausula expresa de prohibición de tenencia de animales domésticos. En caso de contravenirla, podríamos enfrentarnos a la posibilidad de que el propietario nos inste a abandonar la vivienda.

Problemas generados por las mascotas en las comunidades de propietarios

Aunque en la inmensa mayoría de los casos la convivencia es pacífica, hay situaciones en las que se pueden generar conflictos sobre todo por los ruidos que generan, especialmente los ladridos de los perros, orines y excrementos en zonas comunitarias o animales sueltos por las zonas comunes.

Todos ellos pueden considerarse como actividades molestas y, por tanto, la Comunidad, a través de su presidente/a puede hablar con la persona responsable para que tome las medidas necesarias para acabar con la situación. Si esto no surtiera efecto, es posible recurrir a la vía judicial, siendo ya el Juez quién determinase qué acciones se llevarán a cabo para cesar con las actividades molestas.

Preguntas frecuentes sobre la tenencia de mascotas en la comunidad

Referente a la tenencia de mascotas en la comunidad, hay preguntas que se repiten de forma reiterada. Aquí damos respuesta a las más habituales:

¿Puede una mascota subir en el ascensor?

En realidad, no existe ninguna normativa específica que impida que una mascota suba en el ascensor. Debemos tener en cuenta eso sí que un animal, cuando transite por las zonas comunes, debe ir siempre con su propietario/a, debidamente atado y con las medidas de seguridad establecidas (por ejemplo, bozal en algunos casos)

En estas situaciones, hay que apelar a la buena voluntad y la educación de todos/as. Si, por ejemplo, una persona no desea subir con otra y su mascota a la vez, es habitual que esta le ceda el turno para usar el ascensor.

¿Cuántas mascotas se pueden tener en una vivienda?

Como decíamos al comienzo, una de las obligaciones principales de todo propietario/a de mascotas en mantenerlos en unas condiciones de higiene, alimentación etc. adecuadas. Por estas razones y por otras relacionadas con la generación de molestias como ruidos y olores, es por lo que muchas Comunidades Autónomas limitan el número de mascotas que se pueden tener en una misma vivienda, por lo que tendremos que tener en cuenta dicha normativa.

Como vemos, la tenencia de mascotas, si bien habitualmente no suele generar ningún problema, en algunos casos puede ser una fuente de conflictos vecinales. Una vez más, apelamos a que los propietarios/as de dichos animales sean responsables tanto con el bienestar de su mascota como para el del resto de vecinos, para evitar posibles molestias.

Si existiera algún conflicto, recomendamos que sea el presidente de la Comunidad en primera instancia quién trate de solucionarlo por la vía amistosa. Solo en caso de que esto no sea posible, es posible hacer valer nuestros derechos por la vía judicial.

En nuestro despacho de administradores de Fincas de Zaragoza, encontrará respuesta y asesoramiento para todo tipo de cuestiones relacionadas con la generación de molestias en la Comunidad. No dude en consultarnos.

 

Preguntas frecuentes sobre los ruidos molestos en la Comunidad de Vecinos
Preguntas frecuentes problemas de ruidos en la comunidad

Si de algo somos conocedores los administradores de fincas, es del gran volumen de consultas que recibimos por temas de ruidos en la comunidad.

Los ruidos molestos producidos por algunos vecinos, suponen un auténtico quebradero de cabeza en muchos hogares. Tal es así que se calcula que en España, uno de cada cinco hogares sufre este problema, bien producido por otros vecinos o bien derivado de ruidos provenientes del exterior.

Pero, la pregunta es ¿Qué podemos hacer si sufrimos por ruidos en la comunidad?

Preguntas frecuentes sobre ruidos en la Comunidad de vecinos

En una serie de artículos, vamos a dar respuesta a las consultas más habituales que nos suelen llegar relativas a esta cuestión.

En primer lugar ¿qué se puede considerar como ruido molesto?

Lógicamente, cuando vivimos en comunidad, aceptamos que hay una serie de ruidos que escucharemos a lo largo del día. Se trata de los ruidos habituales producidos por actividades normales que llevan a cabo los vecinos. 

No encontramos una definición exacta en la Ley acerca de qué puede considerarse una actividad molesta. En este caso, debemos tener en cuenta lo que nos dice la jurisprudencia al respecto: se ha de tratar de una actividad continuada, que genere incomodidad en los habitantes del inmueble y que a su vez genere un conflicto vecinal derivado de estas molestias.

Asimismo, ha de tenerse en cuenta lo que establece la normativa (Ley de Propiedad Horizontal) respecto a qué actos no están permitidos por parte de propietarios o inquilinos de un piso o local: 

  • Actos prohibidos expresamente en los Estatutos de la Comunidad
  • Actos que produzcan daños en el inmueble
  • Actos que contravengan la normativa relativa a actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Ruidos y molestias generados por los pisos turísticos

En muchas comunidades encontramos pisos destinados al arriendo, caracterizados por que pueden albergar a un alto número de residentes que no en todas las ocasiones respetan las mínimas normas de convivencia vecinal. Esto puede generar molestias para el resto de vecinos. Hablamos de los pisos turísticos, de estudiantes o los denominados “pisos patera”

¿Cómo actuar?

Cuando nos encontremos ante una situación así, en primer lugar, conviene apelar a la vía amistosa para resolver el conflicto, bien hablando con los propios residentes o bien con el propietario del inmueble, para quien sea quién dialogue con ellos.

Cuando la vía amistosa no haya surtido efecto es hora de emprender otras acciones. 

Como solución intermedia podemos recurrir a las regulaciones que cada vez son más comunes por parte de Administraciones locales y autonómicas. Se trata de una vía previa la judicial, que sería la última opción cuando todas las demás no han funcionado, y, huelga decirlo, la más onerosa.

Por tanto, recomendamos que, en primer lugar, el presidente/a de la comunidad, por iniciativa propia o a instancias de alguno de los propietarios afectado por los ruidos, requiera al propietario del inmueble y sus ocupantes para que cesen la actividad molesta y que les advierta de que, en caso de no ser así, se emprenderán las medidas legales oportunas.

Si el presidente de la comunidad no actuase, puede ser el propietario/s afectado/s quiénes por propia iniciativa soliciten medidas judiciales para que cese esta actividad molesta.

Ruidos producidos por la maquinaria del ascensor

Aquellos que viven en un último piso o ático a veces sufren las molestias derivadas del ruido que produce la máquina del ascensor. Un ruido que puede producirse a cualquier hora del día y de la noche. Fundamentalmente es en las horas nocturnas donde existe el mayor problema, ya que puede incluso impedir el correcto descanso de los inquilinos.

¿Cómo actuar?

El inquilino del inmueble debe comunicarlo al presidente de la Comunidad de propietarios para que se actúe para solucionar el problema.

Si no se actúa debidamente y el problema persiste, el vecino deberá contactar con el Ayuntamiento para pedir que se haga una medición del ruido y comprobar si este supera los niveles máximos permitidos por la Ordenanza de Ruidos, la normativa autonómica o estatal que aplique.

En el caso de que se supere este nivel máximo de ruido, se procederá a la apertura de un expediente con el objetivo de que la Comunidad solucione el problema. Además, la Comunidad puede enfrentarse a una multa e incluso, en ocasiones, dependiendo la gravedad de la molestia, puede decretarse el precinto del ascensor hasta que se subsane el problema.

Utilización de zonas comunes: horarios y usos

Las instalaciones comunes destinadas al ocio, como puede ser la piscina, pistas de tenis, gimnasio etc. habitualmente tienen unos horarios establecidos previamente por la Comunidad de vecinos, que deben ser respetados.

Si se desean modificar estos horarios, deberá ser siempre con la aprobación de la Comunidad, nunca puede ser una decisión unilateral del Presidente. 

En cualquier caso, estos horarios y los acuerdos que se lleven a cabo respecto a las instalaciones comunes, deben respetar las normativas correspondientes: Ley de ruidos y Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cómo actuar?

Es muy importante que la Comunidad de vecinos, si aún no lo ha hecho, establezca una normativa clara en lo que respecta a los horarios, usos, turnos de uso, aforos, posibilidad de acceso para terceras personas etc. para todas las zonas comunes.

Si aún no se ha hecho, es posible convocar una junta extraordinaria para hacerlo, solicitándolo al Presidente. Si esta convocatoria no llega a realizarse, los propietarios pueden hacerlo de “motu proprio” siempre y cuando recaben el apoyo el 25% de los propietarios que representen, los cuáles, a su vez, representen un mínimo del 25% de los coeficientes de participación.

Como se ve, el tema de ruidos y realización de actividades molestas puede ser algo complejo. Por eso, siempre es bueno contar con el apoyo de un administrador de fincas, experimentado en todo tipo de conflictos vecinales, para que nos asesore debidamente sobre la mejor forma de actuar en cada caso.


¿Se pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad?

 

Impugnar acuerdos de la comunidad de vecinos

Como es sabido y tal como hemos comentado también en artículos anteriores, la Junta de Propietarios puede alcanzar determinados acuerdos. Sin embargo, un acuerdo puede impugnado (es decir, dejado sin validez) si se dan determinados motivos tasados.

La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 18, que serán impugnables los acuerdos cuando se de alguno de estos supuestos: 

  • Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Es importante tener en cuenta que esta impugnación se deberá hacer ante los Tribunales y que, además, deben ser los Tribunales del lugar en el que se encuentre el inmueble. Así, por ejemplo, si una persona está viviendo en Madrid pero la Comunidad del inmueble está en Zaragoza, serán los Juzgados de Zaragoza quienes tengan competencia para resolver el asunto.

¿Quién puede impugnar un acuerdo?

Otra cuestión a considerar es quién tiene competencia para impugnar los acuerdos: para ello vamos a fijarnos en lo que establece el citado artículo 18, en su apartado segundo:

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas (…). 

A este respecto, queremos aclarar que con la expresión de «salvar el voto» se hace referencia al hecho de acudir a una Junta pero no votar ni a favor ni en contra de un acuerdo, de forma que el voto no se vea comprometido.

Por lo tanto, en resumidas cuentas, podrán impugnar acuerdos estos propietarios, así como los que se encuentren ausentes y a aquellos a los que se les hubiera privado del derecho a votar. El requisito necesario en todos estos casos es no tener deudas con la Comunidad. La única excepción a este requisito es en casos de impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

¿Existe algún plazo para realizar la impugnación?

Efectivamente, se cuenta con un plazo de 3 meses desde que se aprobó el acuerdo para proceder a su impugnación. Este plazo se amplía a un año cuando estemos ante acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la Comunidad. Estos plazos se habrán de contar de fecha a fecha, inclusive el mes de agosto.

Como los plazos no son excesivamente largos, conviene por tanto no demorar mucho la decisión para que no se nos pase el plazo, pues en tal caso el acuerdo sería considerado como plenamente válido.

La impugnación de acuerdos es un tema que puede presentar cierta complejidad; por ello, siempre es preferible asesorarse primero por medio de un profesional especializado en la materia. 

Desde nuestro Despachode administradores de fincas de Zaragoza podemos ayudar a todas aquellas Comunidades que necesiten ayuda con esta cuestión, realizando todas las tareas oportunas. 

Nuestros servicios se encuentran disponibles para todo tipo de Comunidades, por lo que nos adaptados a cada cliente y le ofrecemos una atención totalmente personalizada. Solo tiene que solicitar una cita con nosotros y le responderemos tan pronto como sea posible.

Apuesta por la energía fotovoltaica en tu Comunidad: por sostenibilidad y por economía

 

Ayudas para la instalación solar en comunidades de vecinos
Por Alfonso Fernández

Con la actual crisis energética y climática, son muchas las personas que están pensando en apostar por un cambio en el que las energías renovables se erigen como una gran solución. 

Es el momento. Por conciencia, por salud, por futuro; pero también por economía. La inyección de miles de millones de euros en ayudas de los fondos Next Generation EU impulsados desde Europa junto con programas de bonificación local y estatal hacen que optar por estas soluciones se antoje más fácil y beneficioso que nunca.

Ya sea de forma individual o colectiva, la suma de estas ayudas disminuye notablemente el coste de la instalación fotovoltaica y el tiempo de amortización, además de lograr grandes ahorros y beneficios constantes.

Bonificación del IBI por instalaciones fotovoltaicas

El Ayuntamiento de Zaragoza aprobó el 22 de diciembre de 2021 la modificación de la Ordenanza Fiscal Nº2, eliminando la necesidad de instalar una potencia solar fotovoltaica mínima por cada 100 m2 de superficie construida. 

Ello permite que las Comunidades de Propietarios de vivienda colectiva puedan acogerse a la bonificación del IBI, cosa que hasta este año no era posible por la dificultad para alcanzar la potencia mínima requerida. 

El artículo 18 de la mencionada ordenanza fiscal, establece una bonificación de un 30% en la cuota íntegra del IBI durante los cinco periodos impositivos siguientes al de la finalización de la instalación (la bonificación anual no podrá superar el 20% del coste de instalación). 

El otorgamiento de esta bonificación estará condicionado a que quede acreditado mediante la aportación del proyecto o memoria técnica del certificado de montaje, en su caso, y del certificado de instalación debidamente diligenciados por el organismo autorizado por la Comunidad Autónoma de Aragón. En caso de inmuebles sujetos al régimen de división horizontal, la solicitud de concesión de esta bonificación se realizará de forma colectiva, y la documentación deberá ir acompañada de la relación de los propietarios partícipes de la instalación y las cantidades repercutidas a cada uno de ellos. Otros municipios de la región cuentan con mecanismos de bonificación similares.

Por tanto, con respecto a Comunidades de Propietarios permite sumar el importe de bonificación correspondiente a cada propiedad partícipe de la instalación alcanzando a cubrir un gran porcentaje de la instalación. Teniendo en cuenta la cuota de participación que establece el reparto entre las distintas propiedades y los servicios generales, se pueden valorar distintos escenarios buscando aquel que resulte más beneficioso para el Inmueble. Adicionalmente, también existen beneficios relacionados con el Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) (con bonificación del 95%) o el IRPF.

Fondos Next Generation EU

Por su parte, el Programa 4 de incentivos para realización de instalaciones de autoconsumo de energías renovables de los Fondos Next Generation EU (Real Decreto 477/2021, del 29 de junio), establece unas ayudas en función de la potencia de la instalación de autoconsumo colectivo, siendo de 710 €/kWp en caso de instalaciones menores a 10 kWp y 535 €/kWp en caso de instalaciones entre 10 kWp y 100 kWp. 

A tener en cuenta que estos módulos son mayores que para instalaciones de autoconsumo individual, siendo 600 €/kWp y 450 €/kWp respectivamente. Aunque actualmente los fondos están potencialmente copados, aún se pueden presentar expedientes a la lista de espera en previsión de posible ampliación o movimiento de los fondos de unos programas a otros.

Por lo que ahora es el momento oportuno de hacer este tipo de Instalación, para ello consulte con nuestro despacho de Administración de Fincas que podrá asesorarles adecuadamente.

 

¿Qué ocurre si un propietario se niega a ser elegido presidente de la Comunidad?

Todas las Comunidades de Vecinos deben afrontar periódicamente el cambio en los órganos que la dirigen, como es el caso del presidente, ya que así viene establecido por disposición legal. 

Si bien, en la mayoría de las ocasiones, este cambio se lleva a cabo sin ningún impedimento, también hay casos en que resulta más problemático. En este artículo vamos a analizar si tiene validez legal la negativa de un propietario a ser presidente de la Comunidad.

Negativa a ser presidente de la comunidad

Partimos, en primer lugar, de lo que dispone el artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador

Esto debe completarse con lo que establece un poco más adelante dicho artículo, ya que se determina que el presidente será nombrado por elección o, de forma subsidiaria, por turnos rotatorios o sorteo. Es decir, si hay acuerdo en que una persona sea presidente, dicho vecino ocuparía el cargo; en caso contrario los diferentes vecinos se van turnando (lo más habitual, por pisos).

En algunos casos, la persona a la que correspondería la presidencia rechaza el cargo, bien sea por motivos laborales que le impiden compatibilizar su función, por tener una avanzada edad, u otros. Son situaciones que sin duda pueden afectar a las funciones de atender adecuadamente una Comunidad de vecinos. 

No existen unas causas específicas contempladas en la Ley que permitan eximirse de ser presidente de la comunidad por lo que, para que para que dicha situación tenga validez legal deberá ser un Juez quien la autorice ateniéndose a lo que aleguen las partes:

El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

A resolución de esta cuestión ante los Tribunales tiene lugar a través de un proceso conocido como proceso de equidad, es decir, un procedimiento donde el Juez decide de forma razonada y lógica un asunto de la Comunidad que no reúne los votos necesarios, o bien cuando se dan otras circunstancias, como el caso que nos ocupa. Este tipo de juicios se tramite en el Juzgado de Primera Instancia donde se encuentre la Comunidad de Propietarios en cuestión.

Es importante saber que se dispone de un plazo de un mes, desde la fecha del nombramiento, para acudir a esta vía.

Nuestra recomendación, tanto antes de hace run cambio de presidencia como durante el tiempo que dure la misma, es que se cuente con un Administrador de Fincas colegiado para que nos asista con el trámite y resuelva las cuestiones que puedan surgir. Esto es especialmente importante cuando la Comunidad cuenta con un gran número de propietarios, o reviste cierta complejidad por otros motivos.

Esperamos que este artículo le haya podido ayudar a aclarar las dudas sobre el tema. Le recordamos que, si desea más información o quiere contar con nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nuestro Despacho de Zaragoza, donde le daremos respuesta de forma eficaz y totalmente personalizada. 

Solo tiene que concertar una cita previa con nosotros y estaremos encantados de ayudarle, ya sea de forma puntual o de forma prolongada en el tiempo, dando así estabilidad a la llevanza de la Comunidad.

¿Puede la Comunidad acordar cerrar el portal con llave?

 

La legalidad de cerrar la puerta del portal de la comunidad

Es inevitable que, en toda Comunidad de vecinos, surjan de vez en cuando dudas con respecto a la convivencia y las cuestiones propias del día a día. En este caso, queremos hacer referencia a la posibilidad de que los vecinos acuerden cerrar el portal con llave. ¿Es legal esta práctica? Veámoslo en el siguiente artículo.

¿Por qué cerrar el portal con llave por la noche?

Esta situación sucede, sobre todo, cuando los vecinos desean reforzar la seguridad del edificio, por ejemplo ante la posibilidad de sufrir robos o de que personas ajenas a la Comunidad entren al portal, especialmente por la noche. Hay que tener en cuenta, por un lado, que tener el portal cerrado de esta forma no está exento de complicaciones, ya que entonces el portero automático no será operativo y nadie podrá entrar directamente (por ejemplo, en caso de que tengamos una emergencia médica y precisemos rapidez para que accedan al edificio).

Pero al margen de las cuestiones 'logísticas', lo que queremos analizar es la validez legal de cerrar el portal con llave. Pues bien, este tipo de acuerdos se alcanzan acogiéndose al artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal: se trata de acuerdos que no necesitan una mayoría cualificada, de forma que suponen un acuerdo de Reglamento interno. 

El matiz viene dado porque este tipo de acuerdos serían nulos de pleno derecho, es decir, no son válidos y se tendrán por no puestos.

Para reforzar lo dicho, tendremos en consideración también la norma UNE-EN179:2003. En esta norma se deja clara la idea de que, ante una emergencia, las puertas de acceso tienen que estar desbloqueadas, pues en caso contrario se está poniendo en peligro la evacuación del edificio. En esa línea se expresa el Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 732/2019 en el que se modifica el Código Técnico de la Edificación), que señala, en su apartado relativo a Puertas situadas en recorridos de evacuación, la siguiente obligación:

Las puertas previstas como salidas de planta o de edificio, y las interiores previstas para la evacuación de más de 50 personas, serán abatibles con eje de giro vertical y su sistema de cierre, o bien no actuará mientras haya actividad en las zonas a evacuar, o bien consistirá en un dispositivo de fácil y rápida apertura desde el lado del cual provenga dicha evacuación, sin tener que utilizar una llave y sin tener que actuar sobre más de un mecanismo.

Y entonces, ¿Qué ocurre si hay una emergencia y la puerta estaba cerrada con llave?

Caso de que se diera esta situación, como por ejemplo ocurriría en un incendio, no estaríamos cumpliendo con las obligaciones que señala la Ley. En tal caso, la consecuencia sería que todos los vecinos serían responsables subsidiarios de lo ocurrido. La única excepción se daría si algún vecino hubiera impugnado el acuerdo, en base al artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Como hemos mencionado en otros artículos previos, en caso de dudas siempre es mejor consultar primero con un Administrador de Fincas, ya que podrá informarnos de cuál es la situación legal y, a partir de ahí, ayudarnos a gestionar la situación. De esta forma nos evitaremos problemas jurídicos que podrían derivar en multas que, en algunos casos, son cuantiosas. Por otro lado, los Administradores de Fincas también estamos facultados para mediar en situaciones conflictivas o de desacuerdo entre vecinos.

Si quiere más información, recuerde que puede consultar en cualquier momento con nuestro Despacho de Administración de Fincas de Zaragoza, donde estudiaremos su caso de forma totalmente personalizada. 

Solo tiene que pedir una cita con nosotros y nos pondremos en contacto con usted lo antes posible. Gracias a nuestros años de experiencia en el sector, podemos ofrecer un servicio completo y eficaz a todas las personas que precisen ayuda con su Comunidad de vecinos.

Elementos comunes y privativos de la Comunidad: claves para su diferenciación
Diferencias entre elementos comunes y privativos en la comunidad
Como ya hemos comentado en otros artículos previos, una cuestión que suele generar dudas en el ámbito de la Administración de Fincas es la distinción entre elementos comunes y privativos de una Comunidad. ¿Cómo podemos estar seguros de si estamos ante uno u otro tipo? A continuación ofrecemos las claves más importantes.

¿Qué se consideran elementos comunes?

En primer lugar, deberemos partir de que la Ley de Propiedad Horizontal no ofrece una relación exhaustiva de todos los elementos que se consideran comunes. La Ley hace una referencia en su artículo 3, que remite a su vez al artículo 396 del Código Civil. De forma esquemática, serían los siguientes:

el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;

los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;

las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos;

los contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo (si son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública)

los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;

las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;

las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

La forma más certera de saber si estamos ante un elemento de carácter privativo es acudiendo a la Escritura de División Horizontal, donde vendrá referida dicha cuestión. Si es necesario, podemos obtener un duplicado de dicha escritura, para lo cual solicitaremos una Nota simple en el Registro de la Propiedad.

¿Es posible cambiar un elemento común y convertirlo en privativo?

Sí, es posible llevar a cabo este cambio, aunque deberemos tener en cuenta que el proceso presenta cierta complejidad, ya que se deberán modificar la Escrituras de División Horizontal, y será necesario contar con el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, dado que cambiarán los coeficientes de participación de los propietarios. 

Un ejemplo sería una vivienda utilizada como portería: puede realizarse una modificación para que deje de ser un bien común y se convierta en privativo, pero se deberá hacer el proceso que hemos comentado, de forma que los demás propietarios consientan el cambio.

Recomendamos que, para las cuestiones relacionadas con los elementos de una Comunidad, se cuente siempre con el asesoramiento de un Administrador de Fincas

De esta forma, podremos tener la seguridad de que cumplimos con todos los requisitos que nos exige la Ley. 

Además, el proceso será más ágil, ya que estará dirigido por profesionales. 

En nuestro Despacho de Administradores de fincas de Zaragoza ofrecemos la posibilidad de asesorar a todas aquellas Comunidades que así lo necesiten, ayudándoles tanto con este como con otros temas habituales en este ámbito: asistencia a Juntas de propietarios, mediación en los conflictos entre vecinos, obligaciones fiscales de la Comunidad, asesoramiento legal, etc. 

Si desea más información o quiere realizar alguna consulta, recuerde que solo tiene que contactar por nosotros por teléfono o internet y trataremos de darle respuesta lo antes posible, siempre de forma totalmente personalizada según las circunstancias de su Comunidad de vecinos.




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