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¿Qué es el IRPH y cómo afecta a mi hipoteca?
En septiembre de este año, el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea presentó un informe preliminar en el que exponía que el Índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) es abusivo y suponía una fórmula ‘compleja y poco transparente para el consumidor medio’.

Esto ha supuesto que que miles de usuarios de hipotecas tengan vía libre para presentar una reclamación ante los Tribunales, si bien será necesario esperar a que los magistrados se pronuncien de forma definitiva en los próximos meses, ya que dicho informe no es vinculante.

Pero vayamos por partes...

¿En qué consiste y para qué sirve exactamente el IRPH?

Seguro que muchas personas que tienen hipoteca se lo están preguntando. 

Pues bien, este Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios es un índice oficial que elabora el Banco de España

Para su cálculo, se realiza en función de la media de los tipos de interés de los créditos de las hipotecas que conceden los bancos. El único indicador hipotecario que se utiliza más es el Euribor

El citado IRPH se empezó a aplicar en 1994 , siendo muy empleado entre los años 2005 y 2009, ya que el Euribor se encontraba por encima del 5%. En el año 2013, cuando el Euribor empezó a caer, comenzaron a surgir las reclamaciones contra el IRPH. 

Podemos ver estos datos con más claridad en la siguiente gráfica:
Tipos de interés hipotecarios
Los Tribunales en España han recogido diversas Sentencias sobre el IRPH a lo largo de estos años, algunas de ellas contradictorias. 

Por ejemplo, en una Sentencia de 2017 se dio la razón a la Banca, al considerar que el IRPH no implicaba falta de transparencia ni ningún tipo de abuso, por lo que no había razón para anular los préstamos. Esta Sentencia, sin embargo, tuvo los votos en contra de dos Magistrados. 

En 2018, un Juzgado de Barcelona decidió llevar el asunto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Se trata una herramienta que tienen los Tribunales, con la cual pueden ‘preguntarle’ al TJUE si un aspecto determinado se ajusta al Derecho de la Unión Europea

Así decidió hacerlo el Tribunal de Barcelona: Se plantea si, pese a estar supervisado por el Banco de España, es necesario un control de transparencia sobre el IRPH, si debe ser sustituido por otro índice (como el Euribor) o si debe dejar de aplicarse. 

Según la respuesta que emita el TJUE, se podrán resolver las causas judiciales que están pendientes en esta materia; aunque también podrán surgir nuevas demandas. 

Si las entidades bancarias tuvieran que devolver los intereses, esto podría suponerles hasta 44.000 millones de euros.

En definitiva, antes de firmar una hipoteca es muy importante revisar todos los aspectos de la misma, a fin de que estemos conformes con los mismos y los comprendamos adecuadamente. 

Quienes ya tengan firmada la suya, deben saber que, tras la publicación del informe, es muy probable que se abra la puesta para reclamar judicialmente por el IRPH, por lo que deberán mantenerse atentos.

Esperamos que esta información le haya sido de utilidad. 

Asimismo, le recordamos que nuestro Despacho de Administradores de Fincas de Zaragoza se encuentra siempre a su disposición para ayudarle con cualquier cuestión en la que necesite ayuda. 

Gracias a los amplios años de experiencia que acumulamos en el sector, así como a la alta cualificación de nuestro equipo, hemos ayudado satisfactoriamente a muchos clientes que han acudido a nosotros. 

En ADIFIN, también le invitamos a hacernos llegar los comentarios o sugerencias que desee, así como a echar un vistazo al resto de información que publicamos periódicamente en nuestra web. Le esperamos.
Viviendas: Certificado de Eficiencia Energética
A la hora de realizar una compraventa o alquiler de vivienda, una de las cuestiones que se deberán tener en cuenta es el Certificado de Eficiencia Energética, pues lo requerirá el Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

Certificado de eficiencia energética

Se trata de un tema importante, ya que con él se persigue conseguir una mejora energética en todos los países de la Unión Europea.

Además, en España deberemos tener en cuenta el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Según esta norma, "Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico".

En definitiva, contar con este certificado es una obligación legal que deberemos cumplir. Teniendo esto en cuenta, vamos a ampliar los detalles sobre el tema.

¿Cómo es la etiqueta energética?

Este certificado, que se representa por medio de una etiqueta, detallará la calificación que haya obtenido la vivienda. Dicha calificación se ordena a través de letras:
  • Letra A: es de color verde oscuro y representa la mayor eficiencia energética.
  • Letra B : es de color verde claro, lo que indica una alta eficiencia energética, pero por debajo de la anterior.
  • Letra C: es de color verde-amarillento y representa una eficiencia energética aceptable,
  • Letra D: es de color amarillo y representa una eficiencia normal.
  • Letra E: es de colo anaranjado e indica que el inmueble cuenta con poca eficiencia energética.


  • Letra F: es decolor naranja y su eficiencia energética es bastante baja.
  • Finalmente, la letra G es de color rojo e indica que la vivienda no posee ningún tipo de eficiencia energética.
Debemos tener en cuenta que este certificado, una vez obtenido, no es válido de por vida. Su validez está limitada a diez años desde el momento en el que se obtuvo. Pasado dicho plazo, se deberá obtener uno nuevo.

¿A quién debo acudir para que realice el certificado de eficiencia energética?

Este certificado debe realizarlo un técnico autorizado, entendiendo como tales a aquellos que tengan formación y experiencia en la materia, como ingenieros, arquitectos o técnicos especializados. Podemos elegir la empresa que creamos conveniente para ello, ya que la Ley no obliga a decantarnos por una en específico. Tampoco existe una tarifa única fijada por el Gobierno, por lo que cada empresa podrá ofrecer su propio presupuesto. Recomendamos, por tanto, consultar con varias empresas para pedir presupuesto.

¿Qué ocurre si no tengo certificado energético?

Como hemos comentado, poseer el certificado energético es obligatorio a excepción de algunos casos que contempla la Ley:
  • Edificios religiosos y monumentos históricos
  • Viviendas que no vayan a alquilarse durante más de 16 semanas al año
  • Edificios empleados para aspectos industriales o agrícolas
  • Inmuebles que hayan sido demolidos o destruidos o que vayan a ser una construcción provisional
  • Pisos que dispongan de menos de 50 metros cuadrados.
Por tanto, si no se encuentra en ninguna de estas excepciones y tampoco tiene el certificado, ello puede suponer multas de entre 300 y 6000€
Se trata de cantidades importantes, por lo que recomendamos estar informados y cumplir con todos los requisitos que exige la Ley.

Esperamos que esta información le haya sido útil. Recuerde que para cualquier duda o consulta, solo tiene que ponerse en contacto con nuestro equipo por teléfono o a través de Internet.

Nuestros Administradores de Fincas le ayudarán en todo lo que Vd. requiera.
Consideraciones antes de contratar una hipoteca
La contratación de una hipoteca es una cuestión muy importante.

Es por ello que conviene estar debidamente informados del tema, para así estar en mejores condiciones a la hora de elegir la opción adecuada.

Desde nuestro Despacho de Zaragoza, nos gustaría ofrecer una serie de consejos que conviene tener en cuenta antes de dar el paso definitivo.

Consejos antes de solicitar una hipoteca

Tipo de interés 

Las hipotecas pueden serlo con interés fijo o variable.

Como este interés es el precio que abonarenos al Banco por el préstamo del dinero, es importante escoger la opción después de haberla razonado detenidamente, para evitar pagar de más.

• El interés variable está compuesto por un índice de referencia (como el Euribor) y por un diferencial, que es un porcentaje fijo que nos cobra la entidad bancaria.

En las hipotecas de tipo variable, lo habitual es que el Banco revise el Euribor cada cierto tiempo, para así subirnos o bajarnos el interés que tenemos que pagar.

 • En cuanto al interés fijo, como su propio nombre indica, se mantendrá inalterado desde que se produzca la firma de la hipoteca y hasta que terminemos de pagarla.

La cantidad a abonar dependerá del plazo de devolución de la hipoteca, de forma que cuanto más largo sea este, más tendremos que pagar.

Ambos tipos de interés tienen sus ventajas y desventajas, por lo que debemos sopesar cuál de las dos opciones se ajusta mejor a nuestras necesidades y situación financiera.

Comisión de apertura

Además del citado tipo de interés, otro aspecto al que tendremos que prestar la atención es a la cantidad que tendremos que pagar por formalizar el préstamo. En este sentido la legislación actual ha mejorado, pues con la Nueva Ley Hipotecaria solo es necesario abonar este tipo concreto de comisión, y no las dos que se podían llegar a abonar antes (comisión de apertura y comisión de estudio).

Existen entidades bancarias que no cobrar nada por este concepto, aunque otras sí pueden llegar a cobrar hasta un 1%.

Es por ello que deberemos informarnos de las condiciones que nos ofrece nuestro Banco.

Plazo de amortización 

El tiempo en el que se puede devolver el préstamo hipotecario está limitado por los Bancos.

Aquí existen diferencias entre las distintas entidades, aunque lo habitual es que el plazo máximo de amortización sea de 30 años y raramente se pueda llegar hasta los 40 años.

Productos vinculados

Junto con la contratación de la hipoteca, es habitual que la entidad bancaria nos ofrezca contratar otra serie de productos, tales como seguros de vida u hogar, planes de pensiones, etc.

Debemos tener en cuenta este aspecto y escoger con cautela, para así no pagar de más por productos que realmente no queremos. Para ello, lo ideal sería recabar información de diversos Bancos y estudiar sus propuestas.

En caso de duda, también aconsejamos consultar con un profesional.

¿Cuánto debo tener ahorrado para pedir una hipoteca? 

Esta es una de las preguntas más habituales cuando se trata de contratar una hipoteca.

Aunque cada caso es distinto, los expertos suelen recomendar que se tenga ahorrado el 30% del coste de la vivienda que vayamos adquirir.

Por otro lado, con respecto a nuestro sueldo mensual, se recomienda que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos netos.

Por ejemplo: para un trabajador mileurista, esto significa que la cuota de la hipoteca no debería ser superior a los 350€ mensuales.

En cambio, para un trabajador cuyo salario ascienda a 2000€, esta cuota podría aumentarse hasta los 700€.

Tendremos que hacer un estudio reflexivo y personal de nuestra situación, teniendo en cuenta todos los ingresos de la unidad familiar, la situación laboral presente y futura, los gastos, otras deudas que se tengan, etc.

Esta reflexión nos ayudará enormemente a elegir lo más adecuado y a no endeudarnos por encima de nuestras posibilidades.

Esperamos que esta información le haya sido de utilidad y le recordamos que puede ponerse en contacto con nosotros en cualquier momento.

Como Administradores de fincas y expertos en legislación, tenemos amplia experiencia en la gestión de todo tipo de Comunidades, además de ayudarle a resolver las distintas dudas jurídicas que puedan surgir en el ámbito inmobiliario.

Si desea saber más, no dude en llamarnos o en contactar a través de nuestro email.
Cómo constituir una Comunidad de Propietarios
Teniendo en cuenta lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 2), normalmente una Comunidad de Propietarios existe ya desde el momento en que se formaliza su título constitutivo. Este título es, en términos sencillos, un documento que suscribe el promotor del edificio y que lo presenta ante Notario, antes de proceder a la venta. En cualquier caso, si por algún motivo se debe constituir una Comunidad de Propietarios, a continuación señalaremos los pasos básicos que deberían darse. Para saber más, le invitamos a seguir leyendo este artículo.

Constituir comunidad de propietarios

Diligenciar el libro de actas

El libro de Actas, que tiene un papel muy importante en las Comunidades de Propietarios, se puede adquirir en la mayoría de las papelerías. Este libro deberá estar diligenciado, es decir, deberá presentarse en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del trámite. Es recomendable que este libro de actas lleve hojas numeradas.

Celebrar una junta de propietarios

Una vez hecho lo anterior, también habrá que celebrar una Junta de propietarios. En ella se leerán los Estatutos que regirán la Comunidad; también es conveniente que se nombre el cargo de Presidente y se asigne al Administrador de Fincas, pues será quien lleve a cabo los trámites de la Constitución de Propietarios. Es buena idea que se recojan los datos de los diferentes propietarios que van a residir en la Comunidad, es decir, nombre, DNI, dirección para notificaciones (si fuera diferente a la del edificio, etc). La Comunidad también debería proceder a abrir la cuenta corriente que va a utilizar, indicando a qué entidad bancaria pertenece.

Redactar el acta, incorporando los acuerdos al libro de actas

Teniendo esto en cuenta se realizará el acta de constitución, la cual deberá estar firmada por el Presidente y, en su caso, por la persona que haya sido nombrada como Secretario. Una vez terminada el acta, se incorporará al citado libro de actas.

Dar de alta de la comunidad en sus obligaciones fiscales y obtener el CIF

Las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de obtener el Código de Identificación Fiscal (CIF), que en estos casos empezará por la letra H. Para ello, según la Agencia Tributaria, serán necesarios una serie de documentos:
  • Original y fotocopia de la escritura o documento fehaciente del Título Constitutivo de la propiedad horizontal.
  • Fotocopia de la primera página del Libro de actas, que previamente deberá haber sido diligenciado en el Registro de la Propiedad.
  • Fotocopia del N.I.F. de la persona que firme la declaración censal, que en estos casos deberá ser el Presidente de la Comunidad. En caso de que sea el propio interesado quien comparezca ante la Administración tributaria, no será precisa la aportación de fotocopia del NIF, siempre que autorice a los órganos de la AEAT a efectuar la verificación de sus datos de identidad.
  • Original y fotocopia del Acta o del documento donde se recoja el nombramiento del Presidente.
No se preocupe si tiene alguna duda sobre estos documentos, ya que nosotros le ayudaremos a solucionarlo.

Contratar los suministros

Si no están contratados ya, evidentemente habrá que contratar también los oportunos suministros de luz, agua y energía. Es importante en este punto que la Comunidad de Propietarios se informe bien sobre las condiciones y conceptos que incluye la tarifa, para así contratar aquello que realmente se ajuste a sus necesidades. Para hacer esto, conviene conocer cuáles son las necesidades energéticas de la instalación, si existe alguna avería o desperfecto que se deba arreglar previamente, etc. Habiendo realizado estos pasos básico, ya tendremos lo principal para que pueda ponerse en marcha la Comunidad de Propietarios. Queremos recordarle que, como ya hemos comentado, los Administradores de Fincas tenemos como labor realizar este tipo de trámites, por lo que el proceso será más sencillo para los propietarios. Además, si surge alguna duda (tanto antes de crear la Comunidad como una vez creada) estaremos encantados de ayudarle a solucionarla. Nuestro Despacho de Administración de Fincas en Zaragoza cuenta con un equipo cualificado y con mucha experiencia jurídica, por lo que podrán ayudarle con todo lo necesario. Los servicios de nuestra firma son integral y engloban todo lo necesario para una correcta Administración de Fincas: asesoramiento técnico, económico, de gestión, jurídico y de protección de datos. Puede contactar con nosotros por teléfono o a través de internet.
Viviendas de uso turístico
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En los últimos meses han sido noticia frecuentemente los pisos turísticos, debido, entre otras cuestiones, a la masificación o mala regulación que se está haciendo de los mismos en algunos lugares.

Para aclarar un poco más las dudas sobre este tema, hemos confeccionado este artículo que invitamos a leer.

Antes de nada matizamos que la siguiente información se encuadra dentro de la legislación aragonesa, ya que otras Comunidades Autónomas pueden tener normas propias en esta materia.

En nuestro caso, como decimos, vamos a ver cómo regula Aragón esta cuestión.

¿Qué es una Vivienda de Uso Turístico?

Según el Reglamento de las Viviendas de Uso Turístico en Aragón, se consideran viviendas de uso turístico ‘Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa.’ 

¿De qué formas se pueden alquilar las viviendas turísticas? 

En cuanto a los canales por los que se comercializa este tipo de oferta turística, el Reglamento señala los siguientes: Las agencias de viajes; centrales de reserva; otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; así como la inserción de publicidad en los espacios de los medios de comunicación social relacionados con los viajes y el turismo.

Si ocurre algún problema con los clientes de las viviendas, ¿qué medidas se pueden tomar? 

Seguramente esta sea la pregunta estrella con las viviendas turísticas.

Pero el Reglamento de Aragón deja claro cómo deben resolverse esta serie de incidencias: ‘Los propietarios o gestores de las viviendas de uso turístico deberán facilitar a los clientes un número de teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias sobre el uso de las mismas, así como deberán garantizar un servicio urgente de asistencia y mantenimiento de las viviendas.’ 

Además, el Reglamento indica que serán responsables de las infracciones administrativas a la normativa turística los propietarios y, en su caso, los gestores de las viviendas de uso turístico, así como los canales de comercialización o promoción de la oferta turística que desatiendan los requerimientos efectuados por las Administraciones públicas con competencia en materia de turismo.

El caso particular de las ‘casas colmena’ 

Un fenómeno muy reciente y que se ha venido dando sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona, es el de las casas colmena. Se trata de habitáculos de reducido tamaño (algunos, de 3m2) y con acceso a servicios muy básicos: agua, luz, un enchufe…

La medida, evidentemente, ha contado con muchas críticas: así, los alcaldes de Madrid y Barcelona se han mostrado reacios a permitir la implantación de estas viviendas, alegando entre otras cuestiones que no podrían conseguir la cédula de habitabilidad y que no se trata de una vivienda digna.

Si se comercializan este tipo de viviendas es porque existe ahora mismo un vacío legal.

En Aragón, hasta la fecha, no hay constancia de que existan este tipo de viviendas; aunque como ya ha ocurrido en otras ciudades, sería difícil que cumplieran las condiciones de habitabilidad.

Esperamos que la información recogida en este artículo haya sido de su interés, y le invitamos a enviarnos los comentarios o sugerencias que necesite.

Asimismo le recordamos que nuestro Administrador de Fincas de Zaragoza cuenta con un equipo cualificado y altamente experimentado, ya que llevamos tiempo resolviendo cuestiones relativas a la Administración de Fincas y prestando un servicio de Asesoría Jurídica en cuestiones diversas.

No dude en llamarnos o en visitar nuestra web para más información.
Novedades de la Nueva Ley Hipotecaria

Es posible que haya oído hablar de la nueva Ley hipotecaria, pues está en vigor desde el 16 de junio de 2019. Esta normativa ha incorporado las Directivas europeas [1] en materia de protección al consumidor, incluyendo así aspectos beneficiosos para ellos.
Si vamos a contratar una hipoteca a partir de esa fecha, es posible que nos estemos preguntando qué ha cambiado y qué aspectos deberemos conocer. Es por eso que nuestro equipo de Administradores de Fincas en Zaragoza le ofrece este artículo, donde podrá resolver todas las dudas más habituales que tenga sobre el tema. Por ello, le invitamos a seguir leyendo si desea saber más sobre esta importante cuestión.

Nueva Ley hipotecaria: ¿qué cuestiones debemos saber?

Tipo fijo de las hipotecas

El interés fijo, o tasa de interés fijo, significa que el interés se calculará aplicando un tipo único o estable (un mismo porcentaje sobre el capital) durante todo el tiempo que dure la hipoteca. Este es un punto interesante, ya que Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, abarata la conversión de las hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Se trata de una medida retroactiva, es decir, una medida que se puede aplicar a las hipotecas firmadas antes del 26 de junio. Normalmente la retroactividad no se permite en nuestra legislación, pero siendo una medida favorable (retroactividad in bonus) el legislador la ha permitido. En resumidas cuentas, quienes se pasen al tipo fijo verán abaratados los costes.

Ejecuciones hipotecarias

Las ejecuciones hipotecarias son un tema delicado y que ha dado mucho que hablar en los últimos años. Con la nueva Ley, se dificulta la posibilidad de hacer estas ejecuciones. Ello se ha conseguido aplicando unos requisitos más duros a la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que permite a los Bancos embargar la vivienda tras reiterados impagos.

Cambio de Banco: mayores facilidades

A partir de ahora, cambiar de Banco mediante subrogación [2] será más sencillo, ya que su Banco actual no podrá retenerlo por defecto si se le presenta una oferta igual o mejor. 
Esto implica que el prestatario (es decir, el cliente que ha hecho el préstamo), podrá decidir si prefiere irse al Banco que le presenta una oferta de subrogación o si quiere aceptar la contraoferta de su actual entidad bancaria. Si elije la primera opción, el Banco al que se marche tendrá que pagar una compensación al otro.
De forma resumida, podemos decir que las ventajas de esta nueva Ley hipotecaria son las siguientes:
  • El consumidor tendrá mayor facilidad para elegir;
  • Asimismo, dispondrá de información más transparente a la hora de firmar la hipoteca;ç
  • La Ley también incluye límites a las comisiones por amortización, a los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario;
  • Finalmente, también impone condiciones más duras para que el Banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Esperamos que esta información le haya sido de utilidad.

Queremos informarle de que si necesita ayuda para aclarar alguna cuestión, o desea comentarnos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros cuando lo desee; además, en nuestra web también encontrará más información para ampliar los temas que hemos comentado.

Sabemos que las cuestiones hipotecarias pueden ser algo complejas, ya que tienen términos técnicos que no siempre se conocen. El vocabulario que utilizan los Bancos, así como su tipo de letra, también pueden dificultar la comprensión de estos actos jurídicos.

Afortunadamente, nuestra firma tiene años de experiencia en estas cuestiones y cuenta con un equipo altamente cualificado para dar respuesta a todas las inquietudes de nuestros clientes.
Si desea pedir una cita con nosotros, puede llamar por teléfono o bien contactar directamente a través de nuestra web, y le daremos respuesta lo antes posible.

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[1] Las Directivas europeas son un tipo de Leyes que después deben transponerse a cada Estado Miembro. Es por eso que España ha cambiado su Ley hipotecaria para que se encuentre en consonancia con lo que pide Europa.
[2] La subrogación es un término legal que equivale a reemplazar a una persona, sea física o jurídica (como es el caso que aquí tratamos).
Cap. 31: El aire acondicionado (El Administrador en casa)


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