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Transformación de una vivienda en local comercial

Transformación de una vivienda en local comercial

Transformar una vivienda en un local comercial
A menudo nos encontramos con que ciertos edificios y Comunidades de propietarios poseen locales comerciales
En algunos casos, esta floreciente situación está relacionada con la crisis económica, ya que muchas personas desean emprender su propio negocio, o ampliar uno ya existente. 

Un supuesto muy común en el que se da esta situación es en el de los trabajadores autónomos o pequeños empresarios. 
Como es lógico, esta situación afecta directamente a la Comunidad, ya que la actividad comercial se va a desarrollar directamente en el propio edificio, con las molestias que esto pueda causar. 

Por eso es frecuente que los Administradores de Fincas debamos responder a la duda de si es necesario el permiso de la Comunidad para autorizar el cambio de una vivienda a local comercial.

Requisitos para transformar una vivienda en un local comercial

Vamos a analizar dicha cuestión. 
Debemos partir de que la transformación de una vivienda en un local comercial deberá seguir una serie de pasos a nivel legal y administrativo:

• El inmueble deberá estar dado de alta en el Registro de la Propiedad. 
• Asimismo, si queremos desarrollar dicha actividad, también deberemos solicitar el correspondiente permiso al Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta que la normativa urbanística puede impedir que se lleve a cabo dicha transformación, si esta no fuera viable. En la gran mayoría de los casos necesitaremos una licencia municipal de cambio de uso para hacer la transformación. Por eso, como decimos, deberemos informarnos de los requisitos legales que establece nuestro municipio, pues pueden variar entre Comunidades Autónomas e incluso de un municipio a otro.
• Tendremos que darnos de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, así como en Hacienda, y realizar los trámites pertinentes en la Seguridad Social. 

¿Es necesario contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios? 

Una vez hemos explicado las cuestiones jurídico-administrativas más importantes, vamos a volver a la pregunta que hemos planteado: 

En primer lugar deberemos acudir a los Estatutos de la Comunidad, pues estos podrían establecer algún tipo de prohibición en este sentido. 

Tanto la jurisprudencia española como la Dirección General del Registro y el Notariado se han pronunciado a este respecto estableciendo que, efectivamente, es posible establecer limitaciones o prohibiciones, si atienden al interés general de la Comunidad. 

Como ejemplo de ello podemos citar las sentencias del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014, así como la Resolución de la Dirección General del Registro y el Notariado, de 18 de abril de 2017. 

Aunque los Estatutos no establezcan ninguna prohibición también existen casos en que, no obstante, será necesario un acuerdo de de la Comunidad de Propietarios
Esto ocurre cuando el cambio de vivienda a local comercial va a alterar un elemento común del edificio, como por ejemplo la fachada, o la apertura de nuevas puertas en zonas comunes. 

Pero ¿Qué se considera un elemento común?

El Código Civil establece, en su artículo 396, una lista indicativa de elementos que se consideran comunes en el régimen de Propiedad Horizontal. 

Resultará muy útil acudir a este artículo, si tenemos alguna duda sobre cuáles son los elementos comunes y los privativos de la Comunidad. 

Otro supuesto en que será necesario el acuerdo de la Comunidad es cuando se modifican las cuotas de participación en la Comunidad de alguno o todos los elementos privativos que existen en la misma. 

En estos casos, aunque no exista una prohibición expresa al respecto, será necesario que el resto de miembros de la Comunidad estén de acuerdo y autoricen el cambio

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Como vemos, se trata de una cuestión que puede presentar cierta complejidad, por lo que es conveniente estudiarla con calma y con el asesoramiento de un profesional, de forma que así podamos asegurarnos de cumplir con todos los requisitos que exige la Ley. 

Por otro lado, si surgen dudas por cualquiera de las partes involucradas, también será más sencillo responderlas. 

Por eso queremos recordar que nuestro Despacho de Administración de Fincas de Zaragoza se encuentra disponible en todo momento para asistir a todas aquellas Comunidades que lo precisen. 

Solo tiene que contactar con nosotros, explicarnos cuál es su caso y nuestro equipo de expertos se encargará de estudiar su consulta de forma totalmente personalizada. Como siempre, garantizamos la máxima profesionalidad y confidencialidad en el tratamiento de sus datos.


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